Pozor na rizika rezervační smlouvy

Na rezervační smlouvu nový zákon pozapomněl

Velká rizika často plynou z rezervační smlouvy, kterou nejnovější zákon O realitním zprostředkování z roku 2020 č. 39/2020 Sb. výslovně neupravuje. Protože se jedná o relativně nový zákon a judikatura k němu není zatím vytvořena, realitní kanceláře mohou používat více variant řešení tzv. rezervační smlouvy. Některé si ji bohužel obratně upravují ke svému vlastnímu zvýhodnění.

Kdy a proč se uzavírá rezervační smlouva

Rezervační smlouva se uzavírá na začátku případu, kdy zájemce projeví vážný zájem o koupi nemovitosti a potřebuje čas např. na vyřízení financování. Stanovuje poplatek, který zájemce uhradí za to, že vlastník a realitní kancelář nebudou nemovitost po určenou dobu nabízet. Rezervační poplatek se stane součástí celkové ceny nemovitosti, pokud si ji zájemce koupí.  

Trojstranná rezervační smlouva ze své podstaty obsahuje budoucí kupní smlouvu. To mimo jiné znamená závazek prodávajícího prodat kupujícímu a závazek kupujícího od prodávajícího koupit," vysvětluje advokátka Vlaďka Skoupá, která Profimakléřkám poskytuje právní servis.

Některé realitní kanceláře "klienty" o tomto závazku neinformují, trojstranné rezervační smlouvy podepisují v zastoupení prodávajících a prodávající ani neví, k čemu jej realitní kancelář zavázala. Pokud prodávající a kupující podepisují smlouvy sami za sebe, často si neuvědomí, že rezervační smlouva je vlastně budoucí kupní smlouvu, která obsahuje vzájemné závazky, o kterých v této fázi obchodu ještě prodávající a kupující neuvažují.

Zájemce může skončit s tučnou pokutou

Nejvíc riskuje zájemce, který se podpisem trojstranné rezervační smlouvy stává budoucím kupujícím a zaváže se koupit nemovitost ve chvíli, kdy ještě neví, jestli si to může dovolit, protože nemá zajištěno celkové financovaní. Pokud nebude moci kupní smlouvu uzavřít, může zaplatit tučnou smluvní pokutu, která bývá součástí trojstranných rezervačních smluv mezi prodávajícím a kupujícím pro případ, že se neuzavře vlastní kupní smlouva. Smluvní pokuty obvykle, v těchto trojstranných smlouvách, zatěžují pouze kupující.

Nedobytná záloha

Nejde však jen o pokutu. Na základě uzavřené trojstranné rezervační smlouvy kupující skládá obvykle na účet realitní kanceláře tzv. rezervační poplatek, který je v trojstranných rezervačních smlouvách brán jako záloha na kupní cenu.

Některé realitní kanceláře v trojstranných rezervačních smlouvách uvádí, že jejich klientem je pouze prodávající, a že kupujícímu neposkytují žádné služby. Z takto uzavřené rezervační smlouvy pak neplynou kupujícímu vůči realitní kanceláři žádná práva, protože není jejím klientem. Není-li spokojen, nemá žádné nároky např. z vadného plnění realitní kanceláře.

Vrácení rezervační zálohy může vyžadovat pouze po prodávajícím, který ji však také nemá, neboť je na účtu realitní kanceláře.

Zajímejte se také o podmínky, jak bude naloženo s rezervačním poplatkem, pokud vám banka neschválí hypotéku. Solidní realitní kancelář by vám měla peníze vrátit, případně si za předem dohodnutých podmínek ponechat pouze jejich část na úhradu jejich skutečných výdajů.

Také prodávající může přijít o peníze

Zájmy prodávajícího jsou ohroženy v případě, kdy ho realitní kancelář zastupuje na základě plné moci a trojstrannou smlouvu uzavírá na dvou stranách ze tří. Aniž by si toho byl prodávající vědom, může za něj realitka podepsat smlouvu, kterou ho zaváže k prodeji nemovitosti za předem neodsouhlasených podmínek, či jej zaváže k úhradě smluvní pokuty kupujícímu.

Přesně takovým případům, kdy realitní kancelář uzavírá smlouvu na dvou stranách ze tří, se snažil zamezit § 15 zákona o realitním zprostředkování. Uvádí, že realitní smlouva (tj. budoucí kupní smlouva, kupní smlouva, budoucí smlouva o převodu družstevního podílu atd.) nesmí být ve stejné listině jako smlouva o realitním zprostředkování. Pokud tomu tak je, ujednání smlouvy o realitním zprostředkování jsou neplatná a zůstávají v platnosti ujednání realitní smlouvy.

Dvoustranná rezervační smlouva

Vymahatelný rezervační poplatek

Druhou variantou rezervační smlouvy je dvoustranná smlouva mezi realitní kanceláří a zájemcem. Zájemce má v tomto případě vůči zprostředkovateli veškeré nároky z vadného plnění. V případě nespokojenosti, může zájemce vrácení složeného rezervačního poplatku požadovat přímo po zprostředkovateli (realitce), nikoliv po prodávajícím. 

Zákaz pokut

Z ustálené judikatury vyplývá, že součástí dvoustranné rezervační smlouvy nemůže být smluvní pokuta vůči zájemci za to, že s prodávajícím neuzavře realitní smlouvu, tak jak tomu může být v trojstranné smlouvě.